¿Qué significa ‘prescribir’, en el lenguaje jurídico?

 

Prescripción es un medio de adquirir bienes o librarse de obligaciones, mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley (Art. 1135 del CCDF). La adquisición de bienes en virtud de la posesión, se llama prescripción positiva, y la liberación de obligaciones por no exigirse su cumplimiento, se llama prescripción negativa (Art. 1136 del CCDF).

En el presente artículo, nos enfocaremos en la prescripción positiva (también conocida como ‘usucapión’), específicamente de bienes inmuebles (terrenos, lotes, casas, construcciones, etc.)

 

¿Quién puede prescribir?

 

El poseedor del bien inmueble, que cumpla con las condiciones que la ley establece.

 

¿Qué se necesita para prescribir un inmueble?

 

Se debe tener la posesión del inmueble y haber transcurrido el tiempo que la ley local determine.

La posesión debe ser en calidad o concepto de propietario, pacífica, continua y pública. A continuación te explicamos en qué consiste cada concepto, y cuáles son sus alcances.

En concepto de propietario significa que quien pretende prescribir o usucapir, debe demostrar fehacientemente la causa generadora de su posesión, o sea el acto jurídico que la hace adquirir el derecho de poseer. Por ejemplo, un documento: contrato de compraventa, cesión de derechos, etc.

El acto jurídico que mencionamos se conoce como ‘justo título’: un acto válido para justificar la transmisión del dominio del inmueble, que genera la convicción de ser válido, a partir de, por ejemplo, la contraprestación que se otorgó para transmitir la propiedad y la fecha en que esto sucedió.

Para prescribir, la posesión debe ser originaria, no derivada. Esto significa que el motivo por el cual la persona entró en posesión del bien inmueble, fue en calidad de considerarse propietario. No es lo mismo tomar posesión de in inmueble con motivo de haberlo adquirido por una compraventa, que haberlo ocupado mediante arrendamiento: un arrendatario no puede prescribir porque desde el inicio de la posesión, lo hizo en calidad de arrendatario, o sea que no se le transmitió la propiedad.

Asimismo, la posesión puede ser de ‘buena fe’ o de ‘mala fe’. Actuar de buena fe, en este caso, supone que quien ostenta la posesión lo hace con base en un título suficiente (por ejemplo, un contrato de compraventa que no se formalizó ante notario público y, por tanto, no se inscribió en el registro público de la propiedad. Actuar de buena fe también puede significar que el poseedor ignora lo vicios del título de propiedad; por ejemplo: el poseedor del inmueble se considera a si mismo propietario porque el dueño le vendió el inmueble, sin embargo, esta misma persona no era legítima propietaria del inmueble, o lo vendió en más de una ocasión a personas distintas

Se dice que la posesión es de mala fe cuando, por ejemplo, el que mantiene la posesión lo hace sabiendo que el título de propiedad se le otorgó con defectos. De esta manera, si el que ocupa el inmueble, no obstante el tiempo que haya transcurrido, lo hizo a partir de un hecho ilícito o delictivo como son el despojo o el fraude, no podrá prescribir porque no puede beneficiarse de su propio dolo.

Una posesión es pacífica cuando no se mantiene mediante la violencia, ejercida, por ejemplo, en agravio del legítimo propietario. Por supuesto, la violencia no necesariamente tiene que ser física, puede ser moral. Pensamos que, incluso, puede ser violencia económica.

La posesión continua quiere decir que no ha sido interrumpida. Por ejemplo, es continua cuando ninguna persona ha demandado o controvertido el derecho que tiene la persona que posee el inmueble.

Finalmente, se dice que la posesión es pública cuando terceros son testigos de que la persona que dice poseer el inmueble, lo habita u ocupa. Esto se puede acreditar, por ejemplo, mediante el testimonio de personas, exhibición de correspondencia que de manera permanente le es remitida al domicilio en donde se encuentra el inmueble, comprobantes de pago de derechos de impuesto predial, suministro de agua potable, etc.

 

¿Por qué la simple posesión, aún por tiempo prolongado, no genera el derecho de propiedad?

 

Como hemos mencionado, la simple posesión que genera, por ejemplo, el arrendamiento, aunque este sea por un tiempo superior a cinco o diez años, no genera el derecho de propiedad. La voluntad del propietario fue, en este caso, cobrar una cantidad por concepto de renta, no un abono o anticipo al precio de la propiedad.

 

¿Sirve la Inmatriculación judicial para prescribir un inmueble?

 

Según dispone el Código Civil vigente para la Ciudad de México (y de similar manera lo hacen algunos estados de la República mexicana), la inmatriculación es la inscripción de la propiedad de un inmueble en el Registro Público de la Propiedad, que carece de antecedentes registrales y se obtiene por resolución judicial a través de información de dominio. La propiedad en cuestión no debe estar inscrito en el Registro Público.

Se trata de un procedimiento cuya utilidad consiste en hacer del conocimiento de la autoridad que una persona tiene la posesión del bien, la cual mantiene en calidad de propietario, de forma pacífica, continua y pública; sin embargo, no tiene un justo título o este es defectuoso y el inmueble no tiene antecedentes registrales. Es decir: para llevar a cabo este procedimiento se requiere que el inmueble no esté registrado en el Registro Público, pero la posesión sea pública, continua y pacífica.

La inmatriculación es una vía que se sigue para acreditar la posesión de bienes inmuebles que no tienen antecedentes registrales, no obstante, es solo un medio de prueba que, aunque robusto y con gran alcance para acreditar los requisitos legales necesarios para prescribir, no equivale a la resolución judicial que declare el derecho de propiedad. Por tanto, deberá seguirse el procedimiento judicial correspondiente.

 

¿Cuál es la vía legal que se debe seguir para lograr la prescripción de un inmueble?

 

El interesado deberá seguir el trámite de un juicio ordinario en la vía civil (o la que corresponda según la legislación de cada estado de la República), mediante el que se demande: la prescripción adquisitiva; inscripción de la sentencia en el Registro Público de la Propiedad; la cancelación de la inscripción de la persona que aparezca como propietaria en el mencionado Registro, entre otras prestaciones que pueden reclamarse.

 

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