Juicios hipotecarios
A continuación te explico, de manera práctica y sencilla, en qué consiste un juicio hipotecario.
1.- ¿Qué es una hipoteca?
La hipoteca es definida de manera muy puntual y precisa por el Código Civil vigente para la Ciudad de México, que en su artículo 2893, dispone: “La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley”.
Lo anterior significa que es un contrato accesorio, en donde el principal normalmente es un Contrato de apertura de crédito, el cual se garantiza con la hipoteca.
2.- ¿Qué es un contrato de apertura de crédito simple con interés y garantía hipotecaria, y a qué se obliga el deudor o acreditado?
Se trata de un acuerdo de voluntades que normalmente consta en escritura pública, en el que constan las obligaciones y derechos que adquieren tanto el acreditado (persona a la que se otorga el crédito), acreditante (institución bancaria, sociedad financiera, etc.) y garante hipotecario (en el caso de que sea una persona distinta al acreditado), con respecto al otorgamiento de un crédito o préstamo.
Es un instrumento en el que consta el monto del crédito, quién y cuándo debe pagarlo, así como quién y con qué patrimonio es responsable del incumplimiento. Como decía, el objeto de este tipo de contratos es proteger a quien otorga el préstamo, de tal manera que tenga la certeza de que si no se le paga, puede pedir que sea pagado con el inmueble que garantiza el adeudo.
El acreditado tiene la obligación principal de pagar el crédito y los intereses, en las fechas acordadas en el contrato. Sin embargo, puede contraer obligaciones adicionales como la contratación y pago de seguros de vida, desempleo y/o de daños. Cada otorgante de crédito puede establecer distintas obligaciones.
Es importante mencionar que el garante hipotecario (o sea la persona que consintió en afectar su bien inmueble para responder por el incumplimiento de las obligaciones de la persona a quien se le otorgó el crédito), no está obligada al pago del crédito (naturalmente, salvo que sea la misma persona), sino a responder del incumplimiento de pago, lo cual se denomina obligación subsidiaria.
Por ejemplo: Juan solicita un crédito o préstamo al banco IBM. El bando pide una garantía inmobiliaria para otorgar el crédito. Como Juan no tiene patrimonio inmobiliario, pide a Jaime que sí tiene, firme como garante hipotecario. Jaime acepta. Juan deja de pagar. Por tanto, IBM requerirá a Juan el pago del crédito otorgado; si no cumple, entonces el banco demandará a Juan y a Jaime.
3.- ¿En qué consisten los juicios hipotecarios?
Consiste en la vía judicial que se sigue para demandar el cumplimiento de las obligaciones garantizadas con una hipoteca.
Se diferencia, por ejemplo:
- de la vía ejecutiva mercantil, en la que se demanda el pago de títulos de crédito, como un pagaré;
- de un juicio sucesorio, que implica la adjudicación de bienes en favor de herederos y legatarios, con base en la muerte de una persona y la existencia o inexistencia de testamento.
- de una controversia de arrendamiento inmobiliario, que también es una vía especial, pero tiene como soporte la existencia de un contrato de arrendamiento.
4.- ¿Qué es la rescisión y qué es la terminación anticipada de un contrato garantizado con hipoteca?
La rescisión es la terminación de los efectos de un contrato, puede tener como causa el incumplimiento de las obligaciones establecidas; por ejemplo, el incumplimiento en el pago de las parcialidades correspondientes al crédito. Podemos decir que la rescisión es la resolución de un contrato por incumplimiento.
La terminación anticipada ocurre cuando se cumplen las obligaciones del contrato, antes del término o vigencia de este. Por supuesto, siempre que el mismo contrato así lo permita.
5.- ¿Cuáles son las consecuencias de “perder” un juicio hipotecario?
La parte demandada (y el garante hipotecario) puede resultar condenada a lo siguiente
- Ejecución de la garantía hipotecaria. Remate, venta y cobro con el precio.
- Pago de intereses ordinarios.
- Pago de intereses moratorios.
- Gastos y costas.
La consecuencia más importante, en mi opinión, es comprometer el patrimonio de terceros, que confiaron en la capacidad de pago y responsabilidad del obligado principal. Adicionalmente, es probable que buena parte o todo lo pagado hasta la fecha en que se le demanda en esta vía, sea dinero perdido. Finalmente, y no menos importante: un inmueble difícilmente se remata en un precio de mercado, por lo que el precio en el que resulte finalmente adjudicado puede acercarse al 75% de su valor real, o menos.
Conclusión.
Debemos cumplir con las obligaciones adquiridas voluntariamente. Si lo anterior no es posible, la recomendación es siempre acercarse con el otorgante del crédito para exponer las causas del incumplimiento de pago y procurar un acuerdo que permita regularizar los pagos mediante prórrogas, extensión de plazo, condonación de intereses, o alguna otra alternativa. Esto con la finalidad de evitar consecuencias indeseables:
- antecedentes negativos en instituciones que reportan comportamiento crediticio (Buró de crédito, por ejemplo);
- poner en riesgo el patrimonio del garante hipotecario, si este pertenece a una persona distinta del deudor principal;
- cobranza extrajudicial agresiva, que es una práctica común y en muchas ocasiones “ilegal” de muchos otorgantes de crédito;
- desgastantes procedimientos judiciales o juicios, que normalmente se ocasionan cuando el deudor o acreditado no enfrenta sus obligaciones y se oculta.
Ahora bien, si existe un juicio iniciado y notificado al deudor, es posible llegar a un convenio (transacción judicial) entre las partes, en todo momento previo a que se resuelva en sentencia definitiva. Desafortunadamente, una vez que el juicio concluye, la posibilidad de convenir deja de existir.
Si representas a una persona moral (otorgante de crédito o acreditante) que enfrenta mora en el cumplimiento de las obligaciones de pago de sus acreditados, o si eres una persona física que se encuentra atrasada en el cumplimiento de pago de un crédito hipotecario (aunque no haya sido demanda todavía), te invitamos a acercarte con nosotros para estudiar alguna alternativa que permita solucionar el conflicto de manera extrajudicial o judicial.
